山水洲城望城，风景秀丽，富产美食，本地人喜欢饮用“芝麻豆子茶”，饮后满口醇香，令人心旷神怡。随着望城辖区飞速发展，物业纠纷案件也持续增长。2020年至2022年，法院受理物业纠纷案件从522件爆发增长至1943件，再到2509件，年均增速超90%。

为从源头化解业主与物业管理之间的矛盾，长沙市望城区人民法院从本土特色出发，提出“芝麻豆子茶”工作法，旨在从源头上化解物业纠纷，将“芝麻豆子”般的物业小事，化解成“茶香满溢”的安居乐业。2023年，望城区法院物业纠纷案件数比2022年下降约50%，2024年上半年，物业纠纷案件数比2023年同期下降约20%。

合力制茶，协同疏导

望城区法院将解决物业服务合同纠纷案件的思路由单一的司法裁判向多元共治、以案促治转变。当地居民喜爱饮用“芝麻豆子茶”，解决物业纠纷也和芝麻豆子茶一样，虽然是小事小案，也需汇聚各方力量，共同泡制出一杯香浓的“和解之茶”。

为了更有效地解决日益增长的物业纠纷问题，望城区法院采取了一系列措施。2023年5月至2024年8月，法院联合区住保中心、区发改局、街道办事处、社区及物业公司等单位共同召开了近10场物业纠纷诉源治理工作会议。

会议上，各单位对物业纠纷频发的小区进行把脉问诊，找出问题根源，并制定相应的解决方案，引导物业公司从传统的管理型向服务型转变，加强与业主的沟通协调，分类处理业主的诉求。

协同治理机制的建立，使得法院能够将在审理案件过程中发现的物业管理中存在的问题及时反馈给相关单位。由相关单位督促物业公司进行相应的整改，以从根本上解决问题。另一方面，当相关单位在物业管理方面遇到法律难题时，也能及时咨询法院，获得专业的法律指导。

通过这种多部门协同作战的方式，法院与相关单位各司其职，形成了强大的工作合力，不仅有效提升了物业纠纷的解决效率，还促使大量潜在的物业纠纷化解在前端。

聚首品茶，消愁解忧

一张方桌，数张椅子，坐下来以茶叙事，共商民生。2023年4月，法院联合行政机关、物业公司在月亮岛街道黄狮岭社区召开物业纠纷诉源治理工作联席会议。业主与物业公司代表各抒己见，大家喝着芝麻豆子茶，解决繁琐小纠纷。

针对黄狮岭社区物业公司提交的100多份起诉业主缴纳物业服务费的起诉状，各方代表详细听取了业主和物业公司的意见。法院联合区住房中心、月亮岛街道和黄狮岭社区共同制定了针对性的解决方案。针对业主反映的客服人员服务态度问题，物业公司迅速制定了礼仪培训方案，以提升服务质量；针对电梯故障频发问题，物业公司立即制订并落实定期养护计划，确保电梯运行安全；而对于房屋返水问题，物业公司与社区工作人员一道登门拜访，共同协商维修方法。

不到一个月的时间，一场蝶变在小区悄然发生。部分业主积极结清了欠缴的物业费，而物业公司也撤回了100多份起诉状，业主和物业公司之间的隔阂逐渐消退。

2024年8月，法院对黄狮岭社区的物业公司进行了回访。物业公司经理反映，经过物业公司与街道、社区的共同努力，困扰小区多年的停水问题和公共部分维护问题已经彻底解决了。公司也听取了联席会议的建议，每周设立一天“经理接待日”，让业主代表与物业经理一同品茶，共话如何将小区建设得更好。

倾心授茶 引导自治

授之以鱼，不如授之以渔。为激活纠纷前端过滤机制，增强社区化解纠纷的能力，望城区法院多措并举，搭建沟通联络的桥梁，促使各方充分释放调解能量，将百姓心声放在“心尖尖”上。

司法建议促提升，物业服务质量再升级。法院在审理物业纠纷中，发现某物业公司在绿化养护、日常保洁等方面提供的服务存在瑕疵，酌情判决对物业费打折交纳。做出判决后，物业公司仍向法院提起批量诉讼。对此，法院向该物业公司发出司法建议书，要求物业公司积极配合法院做好调解工作，并建议物业公司提高物业服务质量，增加业主自主缴纳物业服务费的积极性。司法建议书发出后，该物业公司积极回应，提交的批量诉讼案件中，近50%的案件在诉前成功调解。

巡回审判化纠纷，芝麻豆子茶“消火气”。对于大批量起诉的物业案件，法院在选择典型性案件后，将法庭搬到小区开展巡回审判。物业公司与业主充分表达意见，法官居中听取，现场普法，起到了“审理一起、教育一片”的良好效果。庭审结束后，法官泡上一杯芝麻豆子茶，再邀请双方继续调解，一下子把火气冲得烟消云散。双方坐在两边，听取法官就相关问题逐一答疑，并结合各方反馈提出意见建议和化解方案，最终形成调解意见。

普法宣传入人心，携手共建和谐家园。法院通过发放宣传册、制作普法小视频等方式，线上结合线下进行普法宣传。2024年，望城区法院针对物业纠纷常见法律问题印制宣传册，编制物业纠纷常见法律法规汇编，在小区现场发放宣传册，并发送至业主微信群，受到街道、社区和物业公司的一致好评，首次印刷的1000份宣传册不到两周便发放完毕，不少社区、物业公司自行加印或制成展板进行普法宣传。“有了法院的这个宣传册，我们社区每周的12345投诉明显少了好几件。”白沙洲街道响堂湾社区干部对法院的宣传普法连声称赞。

“芝麻豆子茶工作法”作为望城区法院在物业纠纷调解中的一抹亮色，细腻而温暖，既蕴含着本土文化的韵味，又巧妙地融入了现代司法理念，有效促进了物业矛盾的化解。下一步，望城区法院将继续深化完善“芝麻豆子茶工作法”，不断探索更多元、更高效、贴近民生的纠纷解决机制，努力为建设现代化新望城营造更和谐稳定的环境。